物业管理常见的问题及解决方案.

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物业管理常见的问题及解决方案
1.所选派的管理人员对开发商的立项决策工作进行积极配合,对物业市场的细分、目标市场的定位、成本利润分析、物业管理的标准和内容等基本问题发表诚恳的看法和建议。
2.所选派的管理人员根据自己对业主和用户一般需求的深入了解与把握,对物业规则设计中容易忽略的细节问题如空调位置设计的占地与美观问题的处理,建筑物内的管线布局怎样考虑才能利于日后的维修养护等提供改进意见,避免或减少物业管理中的“先天不足”现象。
3.所选派的管理人员扮演“第二工程监理”角色,按施工进度察看施工现场。
4.所选派的管理人员参与工程验收,进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、整洁情况检查,并按整改计划督促整改。
海外物业管理在前期管理动作中主要是与开发商及销售商代理商紧密配合,促进物业租售,参与签约活动;根据业主和使用人的要求、希望与建议,设计日后的管理模式,制定相应的规章制度,海外的做法是:在物业租售合同签订的同时,让业主和用户在有关物业维护、使用的“公共契约”上签字,如《大厦公契》等开发商与物业管理公司依法制定的文件,并与物业权属证一起作为档案资料保存使用,还在住区管理工作正式启动后张贴公布,便于对照执行。另外,海外物业管理的前期运作内容还包括:
1.始终保持公共场所的整洁。
2.严格控制和协助造访者进出物业。
3.严格控制装修人员进出物业。(新加坡的做法是:所建住宅物业是“空壳”,让业主或使用者自我创造性的进行“第二次装修”,但发达国家是先按物业装修几大流派或住户爱好类型装修好,将一个“完整”的物业移交给物业管理单位,并在3年内不准再装修)
4.保障停车安全。
5.精神饱满、礼貌周全地接待来访者。
6.全天候地做好住区的治安管理工作。
日本关西地区管理专家掘重裕说,物业管理贯穿于整个建筑物生命周期的一种业务,它从整个建筑物的设计、建造、维护保养一直到最后拆除是全程跟踪服务的。因此,从建筑总体花费来看,基础建设费用只占整体费用的25%,而维护管理费用则占75%,这与中国重基建而轻管理的资金分配方式有所不同。在传统意识中,国内常常把物业开发看成是开发商、设计院和施工单位的事,物业管理是房屋建成后才开始的,似乎开发时期与物业管理无关。所以,以前国内的物业管理公司普遍对早期介入不重视。随着对物业管理理论研究的深入,业内人士普遍认为物业管理介入的时间越早越好。这个结论的得出可以说是对我国过去十几年管理实践经验和教训的总结。
目前,国内一些规模较大、管理较规范的物业管理公司已经在接管物业时,进行早期介入的管理运作,并制定出相应的管理标准程序。我国现在暂无全国性的物业管理法律,不能够制定出统一的运作标准及程序。虽然有不少地方性法规、章程或条例出台,但由于我国物业管理仍处于初始阶段,有很多问题不是地方性法规所能解决的。早期介入具有以下作用:
1.有利于优化设计,完善设计细节
我国疆域广阔,地理环境与经济发展水平差距悬殊,这必然要对设计提出不同要求。比如在南方,高温时间较长,空调用电量特别大尤其是一些商业大厦,就必须考虑电路的负荷问题。而北方,就要考虑取暖。这些物业管理中的实际问题,一般设计人员很难完全预料、估计,而有经验的物业管理公司却十分清楚。因此,物业管理公司在项目设计阶段,从业主或使用人的角度,凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视,对不当之处提出修改方案,可优化设计,完善设计中的细节,避免一些在后期工作中难以解决的问题。
2.有利于提高房屋建造质量
由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料,对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解,通过参与物业施工建设阶段监理,强化了施工过程中的质量管理和监控,并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中,从而提高房屋的建造质量。
3.有利于保证物业的使用功能
物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收,按有关标准严格验收,能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。
4.有利于加强对所管物业的全面了解
物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作,必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌,对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如;管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距,如果布置管线时不在现场作记录,在后期管理中,可能就会出现脱节的现象。相对来说,物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深,而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握,便于后期管理。因此,如果目前条件不允许过早介入的话,设备安装阶段应是较合适的介入点。由于加强了对所管物业的全面了解,就为竣工验收、接管验收打下了基础,可提高验收质量,缩短验收时间,对验收中发现的仍需改进之处,也比较清楚,容易交涉和协调。
5.早期介入有利于后期管理工作的进行
物业管理公司通过早期介入,保证了设计、建造质量和对物业的全面了解,对后期的物业管理就带来了很多便利,既便于维修保养计划的安排与实施,又能保证维修质量,从而提高了工作效率和工作质量。同时,在前期管理中,经过一段时间的磨合,便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系,建立顺畅的服务渠道,有利于后期管理工作的进行。
6.有利于树立物业管理公司的形象
如果接管与入住同步进行,物业管理公司即使再努力,也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额,折腾不出头绪,并且容易忙中出错,以致严重影响物业管理企业的专业形象。
三、物业管理前期介入的可行性
物业管理前期介入,从前面的理论分析已得出其十分必要,但在现实中是否可行呢?下面我们就对物业管理前期介入的可行性进行分析。
(一)、从经济效益角度看
任何经济活动都要有成本支出,作为一个企业也必然要考虑经济效益,这是无可非议的。如果考虑物业管理前期介入的经济性呢?这可从三个角度来分析:
1.经济效益的可行性
从房地产开发的角度来说,增加这种行为有利有弊,存在着风险收益。利的方面:有物业管理公司介入,加强了决策、规划的准确性,保证物业顺利地开发;同时保证物业开发质量,促进物业销售,加快资金周转。弊的方面:主要是增加了成本(前期介入费用由房地产开发商负责承担),假若物业管理公司提出返工建议,可能还增加工期等。综合而知,房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险,但会带来更大的收益,从经济性的角度来看,利大于弊,房地产开发商应该支持物业管理前期介入。
2.从物业管理公司的角度
物业管理公司从参与的角度来看,利的一面是:由于前期介入,熟悉了解物业,为今后接受新业务奠定了基础,便于本企业进一步扩大业务领域,占领业务市场。不利的一方面是:可能增加成本费用(如果费用由物业管理公司承担)。
3.从社会总体的角度
从社会总体角度来看,由于前期介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关,减少了失误,把物业的不足之处消灭在萌芽状态中,有利于社会总体经济利益提高。
综上分析,利明显大于弊,所以从经济的角度看,物业管理的早期介入是可行的。
(二)、技术力量的保证
为了保证物业管理前期介入的成功,物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介入。由于物业开发周期长,物业管理公司不可能抽调出大批人员介入,所以应采取精兵简政的组织构架,人员组成可采取两种方式:长期介入人员(2~3人),由房屋管理员、结构工程师和设备工程师三人组成;短期介入人员(3~4人),由公司经理、部门经理和技术骨干组成。
长期介入人员就是从项目一开始,就进入角色,一直到项目结束,参与项目的全过程。介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败,所以在人员选配上一定挑选,通常有一名经验丰富、知识全面的管理人员(该同志应对物业情况十分熟悉,并有相关经验)来参与物业管理的前期介入。还需要一名结构工程师和设备工程师来进行配合,分管土建工程和设备安装的质量把关。
正是通过技术人员的技术把关,来保证物业管理前期介入达到预期的结果。
物业管理常识性问答问:
1、 业主委员会依法如何产生?
答:住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两 年的,开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门,区住宅主管部门应在接到告知之日 起六个月内召集第一次业主大会,选举产生业主委员会,开发建设单位应当协助召集业主大会。
分期开发的住宅区,经已入住的过半数投票权的业主申请,区住宅主管部门可以召集临时业主大会,在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委 员会的权利、义务相同。问:
2、 业主委员会的成员必须是业主吗?
答:业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会主任、副主任由 业主委员会在其委员中选举产生。业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员。业主委员会聘请执行秘书一至二名,负责处理业主委员会日常事务。问:
3、业主委员会有哪些职权?
答: (一)召集和主持业主大会;
(二)审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用;
(三)采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理,并与其订立、变更或解除委托管理合同;
(四)审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目;
(五)审议住宅区物业管理服务费的收费标准;
(六)监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。问:
3、 开发商有权单方指定物业管理公司吗?
答:住宅区开始入住后两年内,开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理;业主委员会在此期间成立的,业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同,并行使本条例规定的各项职责,但不得终止委托管理合同;开始入住两年后,业主委员会应依本条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理,原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理。
在住宅区开始入住两年后业主委员会仍未成立的,由开发建设单位自行或委托物业管理公司继续管理。问:
5、开发商应当向业主委员会移交哪些建设施工资料?
答:(一)住宅区规划图、竣工总平面图;
(二)单体建筑、结构、设备竣工图;
(三)下管网竣工图;
(四)其他必要的资料。
开发建设单位应按规划或合同的约定完成住宅区相关配套设施的建设。 问:
6、房屋的维修责任是如何划分的?
答:(一)室内部分,由业主负责维修;
(二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯 、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施,由物业管理公司组织定期养护和维修,其费用从住宅维修基金中支出。
(三)住宅维修基金由业主按规定分摊,分期缴纳,由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管,用于房屋本体公用设施的维修养护,不得挪作他用。
问:
7、什么是公共设施专用基金,该基金如何管理使用?
答:开发建设单位应在住宅区移交时,按住宅区除地价以外的建设 总投资百分之二的比例,一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。
公用设施专用基金由区住宅主管部门设立专帐管理。区住宅主管部门对业主委员会正常使用公用设施专用基金不得干涉。问:
8、《中山市住宅物业服务标准》规定普通商品住宅保洁服务应到什么标准?
答:中山市住宅物业服务标准》规定普通商品住宅保洁服务范围为:小区规划红线内,业主户门以外;服务内容为:(1)有健全的保洁制度,清洁卫生实行责任制,有明确的分工和责任范围;(2)设定垃圾集纳地点,并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站,对垃圾(专用)楼、站、箱、桶及垃圾进行管理;(3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫,做到服务范围内无废弃杂物;(4)对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等,进行一周一次清扫;(5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;(6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。(7)发生突发公共卫生事件时,应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行清洗和消毒,加强对业主的宣传维持正常的生活秩序。问:
9、物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责?是否应对业主人身和财产负责?
答:物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管,包括:(1)相对封闭:做到小区主要出入口昼夜有专人值班,危及人身安全储有明显标志和防范措施;(2)维护交通秩序:包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理,保持车辆行驶通畅;(3)看管公共财产:包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、、花、草、树木、果实等;(4)夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻,巡逻不少于2人,做到有计划、有记录;(5)有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案;发生时,应立即采取措施,并及时报警和配合公安部门进行处理。物业管理企业原策上不对业主人身和户内财产负有看护责任,但物业管理企业违反物业服务合同约定,导致业主人身和财产受到损失的,物业管理企业应依法承担赔偿责任。问:
10、物业管理企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司?
答:可以,一个物业管理区域应由一家物业管理企业实施统一管理。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务(比如保洁、绿化、电梯维护等)委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理业务以并委托给他人。问:
11、物业管理企业在履行合同义务时,是否有权对违反业主(临时)公约和物业管理规章制度的行为进行制止?
答:是。物业管理企业按照业主(临时)公约的规定以及物业服务合同的授权,有权要求业主配合物业管理企业的管理服务,对业主违反业主(临时)公约和物业管理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。问:
12、车辆停放时停车人享有什么权利?应遵守什么规定?
答:车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定向收停车管理服务。同时停车人应遵守停车管理制度,交纳停车管理服务费用,在指定的区域停放车辆,停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。
问:
13、经济适用住房小区如何交纳物业服务费?
答:目前,按照〈〈广东省物业管理条例〉〉建设部第33号令〈城市新建住宅小区管理办法〉及地方有关物业管理法律、法规。经济适用住房小区物业管理服务费用分为两部分:物业管理服务费和电梯水泵运行维护费,电梯水泵的运行维护费按建筑面积分摊计算。物业管理服务费用于公共区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、小区的日常管理、房屋及小区共用部位公用设施设备的小修。收费标准为2.0元/平方米.月(绿化率30%以下),1.0元/平方米.月(绿化率30%以上)。有电梯和水泵的住宅,需加收电梯水泵运行维护费。问:
14、普通住宅如何交纳物业服务费?
答:目前,按照省物价局、建设厅〈〈关于贯彻实施国家发展改革委、建设部〈物业服务收费管理办法〉的通知〉〉及〈〈中山市物业服务收费管理办法〉〉(中价〔2005〕57号),普通住宅的物业管理服务费分为两部分:一、住户个人交费项目1. 装修房屋垃圾外运费2. 保洁费3. 保安费4. 各项费用统收服务费5. 车辆存车费(自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车)6. 机动车存车费;二、 产权人交费项目1. 绿化费2. 化粪池清掏费3. 管理费4. 小修费5. 中修费6. 大修费7. 小区共用设施维修费8. 电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等。问:
15、公房、安居房出售后,物业服务费用怎么交纳?
答:公房、安居房出售后,保洁、保安等使用人交费项目由购房人承担,产权人交费项目包括绿化、管理、公共设施维护、化粪池清掏费用、电梯、水泵等,公房由原售房单位承担,安居房由职工所在单位承担。
问:
16、高档住宅、非住宅类物业的物业服务收费如何确定?
答:高档住宅、非住宅类物业的物业服务费采取市场调节价的定价形式。在业主大会、业主委员会成立前,按房屋买卖合同(或物业管理公约、房屋使用维护管理公约)约定的价格收取费用;业主大会、业主委员会成立后,由业主大会与物业管理企业协商定价。问:
17、交了住宅专项维修资金,还用在交大中修费吗?
答:交了住宅专项维修资金后,不再交纳房屋共用部位共用设施设备大中修费用。问:
18、自用部位、自用设施的维修养护费用怎么交?
答:自用部位、自用设施的维修养护费用可以按年(季度、月)交给物业管理企业,也可以发生时再交纳。问:
19、出租房屋时,物业服务费用由谁来交纳?
答:出租房屋时,物业服务费用的交费义务为业主,如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。问:
20、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用?
答:开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务费用。
问:
21、公房上市后,物业服务费用如何交纳?
答:公房上市后,原有产权单位不再承担交纳物业服务费用的义务。物业服务费用由房屋购买人承担。问:
22:电梯费用如何交纳?首层要交电梯费吗?
答:电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊,首层住户也要交纳电梯费用,业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的,从其约定。问:
23、物业管理企业收取停车管理费的,在停车管理中应承担何种责任?
答:物业管理企业应负责停车秩序的维护,具体包括:有机动车、非机动车管理制度和管理方案;对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证,出门凭证放行;保证停车有序,只提供场地不负责保管。(24小事设专人看管;长期存放的,应签订存车协议,明确双方的权利义务。问:
24、装修时也是否要交纳装修押金和装修服务费?
答:装修时,业主应当按照装修服务协议缴纳装修押金和装修服务费。对于装修押金,业主装修工程完工后,没有违反协议的,物业管理公司应当退还押金。物业管理公司收取装修服务费的,应承担以下义务:有健全的装修管理服务制度;查验业主装修方案,与业主、施工单位签订装修管理协议,告知业主装修注意事项;装修期间,对装修现场进行巡视与检查,严格治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理,调节因装修引发的邻里纠纷;业主装修结束后,应进行检查。对违反装修协议的要进行处理,问题严重的包行政管理部门;及时清运装修垃圾,集中堆放时间不得超过三天。
问:
25、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗?
答:不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题,而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题,二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为,要承担违约责任。对于开发遗留问题,业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。问:
26、业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进行审计?
答:物业服务费用实行包干制的,业主大会主要对物业管理企业的服务质量进行考核,不对物业服务费用进行审计。物业服务费用实行酬金制的,业主大会与物业管理企业可以在合同中约定对物业服务支出或成本进行审计。审计机构由双方共同委托,审计费用由全体业主承担,审计结果对双方都有约束力。 问:
27、建立专项维修资金的法律依据是什么?
答:《物业管理条例》规定:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”“专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位,共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。” 问:
28、专项维修资金的用途是什么?
答:专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程,即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。
问:
29、谁应交纳商品住宅专项维修资金?
答:凡是1999年 1月 1日以后签订商品住宅(包括经济适用住房,与住宅结构相连的非住宅等)房屋买卖合同的购房人均应交纳。此外将商品住宅转为租赁、经营或自用的开发商也应交纳专项维修资金。问:
30、不交纳专项维修资金的怎么办?
答:不缴纳专项维修资金的,房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属登记手续。问:
31、业主交纳专项维修资金的标准是什么?
答:商品住宅(异产毗连型)的专项维修资金按房屋买卖合同中表明的购房款的2%交纳(实测面积后有变化的以结算价款为准)。此外,非异产毗连住宅专项维修资金由购房者按购房款1%的比例交纳。问:
32、业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为管理?
答:商品住宅专项维修资金是属于业主所有的,在业主委员会成立前由市小区办负责代管,并存入市财政部门指定的维修资金专用银行账户,保证专户存储、专款专用。根据国家规定,维修资金在代管期间按活期存款利率计息。问:
33、小区里公有住房建立过专项维修资金吗?
答:公有住房售后维修资金由售房单位负责归集并存至市住房资金管理中心系统,由市中心出具交存证明。公有住房出售后,其住宅区成立业主委员会的,经业委会申请,原代收(售房)单位应将维修资金移交给业委会管理,市住房资金管理中心负责监督执行。
问:
34、专项维修资金何时能划回到小区进行管理与使用?
答:业委会成立后,市小区办应将维修资金划转给业主委员会统一管理,业主委员会代表物业管理区域内的全体业主在指定银行系统(以下简称经办行)开户存储。经业主大会决议,业委会应委托物业管理企业代为管理,并由业委会与物业管理企业签订《维修资金委托代管协议》,明确双方权利和义务。按照“专户存储,专款专用,按幢设帐,核算到户”的原则进行管理。问:
35、维修资金的支取使用程序是什么?
答:总体来说维修资金的使用应当遵循“年度普算--制定维修计划--编制工程预算--批准预算--委托施工--工程验收--分摊费用与支取资金--公布账目”的程序。问:
36、支用维修资金时按什么原则分摊费用?
答:住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的,属人为损坏的,有责任人承担费用,不得使用维修资金。其他按照受益人(业主)原则分摊使用维修资金。问:
37、支用维修资金时按什么原则分摊费用?
答:如业主维修资金不足首次归集额的30%时,业委会应提议续筹。筹集的标准和具体办法由业主大会决定,续筹金额一般按业主所拥有的建筑面积分摊,由业主直接交存到经办行,计入业委会账户和业主明细户。 问:
38、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途?确需改变用途的,如何办理?
答:物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,是满足业主正常的生活、工作需求所必须的,不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。业主确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当依法办理相关手续,并告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理相关手续.问:
39、因维修物业或者公共利益,业主、物业公司或其他单位需临时占用、挖掘道路和场地怎么办?
答:因维修物业或者公共利益,业主或其他单位确需临时占用、挖掘道路和场地的,应征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路和场地的,应征得业主委员会同意,或者按照事先制定的预案进行处理。问:
40、业主、物业公司能否擅自占用物业共用部位、公用设施设备?
答:物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有,业主和物业公司都不能擅自占用。如需占用物业共用部位、共用设施设备,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理公司同意后,按照规定办理有关手续。问:
41、业主、物业管理企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营?
答:业主、物业管理企业不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。如需经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后,按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充纳入住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
问:
42、能否在房屋楼顶架设广告牌?
答:一幢楼内有多个产权人的,如无特殊约定,楼顶是共用部位,属于全体业主共有。如需在小区楼顶上架设广告牌,应征得业主大会、物业管理企业同意后,依法办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专用维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。问:
43、业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚?
答:封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事,但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适,而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益,业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时,都应遵守《业主(临时)公约》和小区有关规章制度的规定。问:
44、邻居占用了公共楼道怎么办?
答:公共楼道属于共用部位,邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益,业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用;造成共用部位损坏的,还可以要求其承担赔偿责任。问:
45、物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备由谁负责维护?
答:物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备属供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位所有,由供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位委托物业管理企业负责维修养护。问:
46、物业管理公司需要入户维修,业主是否应该配合?
答:小区内房屋结构相连,供水、供电、供气、供热等基础设施物业具有系统性等特点,致使物业局部安全隐患不仅会业主、使用人,还会影响到相邻的业主,甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。即物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此,物业管理企业需要进行入户维修时,业主应当配合。问:
47、业主不履行维修责任,造成损失的,是否需要赔偿?
答:由于业主不履行维修责任,致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连设施安全及公共安全的,业主大会、业主委员会可授权物业管理公司进行修缮,其费用由业主承担。造成损失的,业主应当赔偿。问:
48、小区内的共用设施损坏,维修费用该由谁承担?
答:如果是人为造成小区公用设施损坏的,由损坏者负责修复;造成损失的,应当赔偿损失。如果责任不明确的,维修费用应该由全体业主按所拥有的建筑面积比例分担。问:
49、为什么要规范房屋装饰装修行为?
答:我国住宅房屋多数属于集合式楼房。在住宅小区中,住宅单体间存在共用部位,如主体结构承重部位;单幢楼或小区内有共用设施设备,如电梯、水、暖、照明、消防等设施设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人自身的生命财产安全,还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。为了维护公共安全和公众利益,需要对房屋装饰装修行为进行规范,因此,业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业,物业管理企业也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。问:
50、业主装饰装修房屋,需要事先告知物业管理企业吗?
答:装饰装修房屋是业主的权利,但这一权力的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内,业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时,物业管理公司有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理,而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此,业主装饰装修房屋,应当事先告知物业管理公司。问:
51、业主装饰装修房屋,需要与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议吗?
答:业主应当在装饰装修房屋前与物业管理企业签订住宅内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括以下内容:装饰装修工程的实施内容,装饰装修工程的实施期限,允许施工的时间,废弃物的清运与处置,住宅外立面设施及防盗窗的安装要求,禁止行为和注意事项,管理服务费用,违约责任等。问:
52、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些?
答:按照建设部第110令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定,住宅室内装饰装修活动,禁止下列行为:(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;(4)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;(5)未经批准,不得搭建建筑物、构筑物;改变住宅外立面,在非承重墙上开门、窗;拆改供暖管道和设施;拆改燃气管道和设施。(6)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
问:
53、业主装饰装修房屋过程中,物业管理企业能否进行入户检查?
答:业主装饰装修房屋过程中,直至装修结束后,物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查,对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止;情节严重的,及时向有关部门报告。问:
54、住宅室内装饰装修的施工时间如何规定?
答:按照市建委、市规委、市国土房管局《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定(试行)》每日12时至14时,18时至次日8时,不得从事敲、凿、刨、钻等产生噪声的装饰装修活动。问:
55、应如何处理住宅室内装饰装修垃圾?
答:住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物,应当按照物业管理企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。问:
56、住宅室内装饰装修工程的保修期有多长时间?
答:在正常使用条件下,住宅室内装饰装修工程的最低保修期为二年,有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。

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